Arras ou Sinal e Princípio de Pagamento

   Entenda o que é Arras ou Sinal.

         No Mercado Imobiliário, usamos muito durante um fechamento de compra e venda de imóvel uma cláusula que estabelece as Arras (esta palavra deriva do latim arrha e significa garantia) ou Sinal e princípio de pagamento que é regido pelos Art. 417 a 420 do    Código Civil Brasileiro.

             É muito importante o entendimento destes artigos para aplicá-los no Instrumento de Compra e Venda o recibo de Sinal e Princípio de pagamento.

            Já vi muitos documentos elaborados por corretores, sem constar a cláusula das Arras, o que é muito delicado, pois no descumprimento por umas das partes o problema estará criado com a inexistência da mesma.

           A Arras resguarda as duas partes no caso de descumprimento do contrato.

O que é a Arras?

         Arras é a garantia, em dinheiro ou bens móveis, dada por uma  das partes (comprador) com a finalidade de firmar o acordo de compra e venda de um determinado imóvel.
               Exite dois tipo se Arras que são:

               ARRAS CONFIRMATÓRIA:    Está prevista nos artigos 418 e 419, do qual a parte prejudicada poderá pedir uma indenização suplementar, solicitar judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão do descumprimento do contrato.

            ARRAS PENITENCIAIS:    prever o direito de arrependimento, no caso de descumprimento do contrato, se quem deu as arras, ou pagou o sinal, desiste do negócio, ele perde o valor das arras em favor da parte contrária. No caso de quem recebeu as arras desistir do contrato, terá que devolvê-las em dobro a quem as pagou. Art. 420.

                              Neste caso, não há direito à indenização suplementar, pois as arras já servem como indenização suficiente.

                   

         Para aplicação das Arras é necessário a elaboração de um contrato principal (Promessa de Compra e Venda com Sinal e Princípio de Pagamento), que tem como função assegurar a execução da obrigação neste convencionada.

            Na execução do contrato, as Arras devem ser restituídas ou computadas como parte de pagamento do valor do imóvel. Artigo 417.

            Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.

                     

                  As arras estão previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil.

                  LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

 Veja abaixo os o que rege os artigos:

 Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Adicionar legenda

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

                 Você corretor que ainda possui dúvidas sobre como aplicar as cláusulas das Arras, é muito importante que elas seja inclusas inclusive, é muito comum o uso do artigo 420, daí você poderá formalizar um fechamento com maior segurança para as três partes envolvidas, digo três pois você corretor também estará se protegendo de eventuais descumprimento das partes, pois você tem grande responsabilidade sobre o fechamento já que se apresenta com intermediador, e vocês clientes compradores e vendedores que não conhecem os tramites de um fechamento de compra e venda de imóveis saiba que seus direitos estão resguardados mediante a inclusão da cláusula das Arras no contrato a ser elaborado para a compra e venda de imóveis.

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Fernando Pereira

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