Direito de preferência do Locatário/Inquilino na compra do Imóvel alugado. Parte I

           ´Vamos falar sobre a relação entre Locatário/Inquilino e Locador/Proprietário.

             Quando se tem um imóvel alugado, não se pode simplesmente colocá-lo a venda, ou aceitar uma proposta de compra de terceiros sem antes notificar o Locatário/Inquilino.

         O Artigo 27 da Lei nº8.245 de 18 de Outubro de 1991, diz que o locatário tem preferência na compra do imóvel que aluga pelo mesmo preço e condições que fora oferecido a terceiros, devendo o Locador/Proprietário, notificar pela forma judicial (via Fórum) ou extrajudicial (via Cartório de Títulos e Documentos), ou, ainda,  por outra forma expressa e muito comum (carta registrada), informando lhe as condições do negócio, se há alguma hipoteca, penhora, usufruto, etc.,  sobre o imóvel, ficando o locatário com a obrigação de responder também por escrito no prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento.

         O não pronunciamento do Locatário/Inquilino, lhe tira o poder de usar o direito de preferência de compra do imóvel.

     No caso de aceitação da proposta pelo Locatário/Inquilino, a desistência do Locador/Proprietário pode ocasionar uma indenização por perdas e danos, culminando uma responsabilidade pré-contratual, desde que o Locatário/Inquilino demonstre os prejuízos que realmente ocorreu, para que a ação tenha um objeto, uma maneira de ser, nos termos do artigo 406 do Código Civil, enquadrando-se os danos emergentes e os lucros cessantes, aquilo que razoavelmente deixou de ganhar.

         O Locador/Proprietário somente poderá eximir-se desta responsabilidade se provar caso fortuito ou força maior, posto que esta norma defende o Locatário/Inquilino de um Locador/Proprietário que esteja sobre má-fé apenas simulando a realização do negócio para despejá-lo da casa.

       Se também o Locador/Proprietário vender o imóvel a terceiros sem a prévia notificação, o Locatário/Inquilino poderá obter na justiça a adjudicação Compulsória do imóvel causando a anulação da venda do mesmo.

                Esta Lei se aplica tanto para imóveis Residenciais como para imóveis Comerciais.

   Veja o que diz o Artigo 27:

              Artigo 27 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

       No próximo artigo falarei dos direitos de preferência de imóveis com mais de um locatários e imóveis sublocados.

Até lá...